长春市中级人民法院民事判决书

（1998）长民初字第45号

原告，
地址长春市人民大街107号。法定代表人肖岩，经理。
委托代理人张广山，公司干部。
被告长春房地（集团）有限责任公司，
地址长春市崇智路46号。
法定代表人高宝祥，董事长。
委托代理人夏玉玲，公司法律顾问。 委托代理人盖秋萍，公司干部。
第三人长春市拓展物业管理有限责任公司，
地址长春市通安街1号。
法定代表人夏耘，总经理。
委托代理人陈永红，长春天利律师事务所律师。
委托代理人程志刚，公司干部。

原告与被告长春市房地（集团）有限公司、第三人长春拓展物业管理有限公司房屋优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张广山、被告委托代理人夏玉玲、盖秋萍、第三人委托代理人陈永红、程志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：
原告与被告依法建立了房屋租赁关系，原告如期向被告交纳了房租，而被告却在未事先通知原告的情况下，将包括原告承租房屋内的整栋房屋卖给了第三人。原告和第三人的行为违反了“出租人出卖房屋应提前通知承租人和承租人在同等条件下享有优先购买权”等有关法规。诉讼请求判令被告与第三人之间的房屋买卖无效，原告对被告出卖的整栋房屋依法享有优先购买权，案件受理费由被告承担。
被告辩称：
被告与第三人之间并非房屋买卖，而是房屋重置换建，原告仅承担整栋房屋的百分之五，且原告亦不具有房屋开发的资质能力等同等条件，故其诉讼请求无理，应依法驳回。
第三人辩称观点与被告相同。

经审理查明，原告于1997年1月与被告建立了房屋租赁关系，由原告承租被告位于人民大街107号处建筑面积2620平方米房屋中的136平方米做营业场所，原告于当月向被告交纳了一年租金计7，768.32元。同年4月29日，被告与第三人签订了《房屋换建协议书》被告将包括原告承租在内的2620平方米国有直管房屋同第三人换建；第三人一次性向被告缴纳重置换建费2，083，768.00元，第三人向被告缴纳当年4月至12月的民用及工商用房租金，计15782.31元，换建后，原居住居民和原告的动迁、安置等由第三人负责等内容。协议签订后，经有关机关审批，同年7月7日，长春市人民政府向第三人发放了集体自管产《房屋所有权证》（即人民大街107号处换建的房屋）。同年10月，原告得知被告与第三人之间的房屋换建行为后，因要求享有整栋房屋优先购买权未果，遂诉至来院，要求保护其房屋优先购买权。

本院认为，房屋承租人在出租出售其承租房屋时，在同等条件下，依法享有优先购买权，本案被告与第三人经政府房屋主管机关审核批准进行房屋重置换建，由第三人按城市建设规划进行房地产开发建设，而原告在该房屋改造开发建设资质等方面与第三人无法具有同等条件，故其应享有优先购买权之主张与法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条和《最高人民法院关于更彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条之规定，判决如下：
驳回原告诉讼请求。
案件受理费5，510元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

审判长周更男, 代理审判员丁洪波,代理审判员茌菲菲.1999-6-25