吉林省高级人民法院民事判决书

（2000）吉民再字第15号

原审上诉人，住所地长春市人民大街1号。
法定代表人肖岩，经理。
委托代理人张双岐，该公司职员。
委托代理人杨延青，吉林亿丰律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告），长春房地（集团）有限责任公司，长春市崇智路46号。
法定代表人高宝祥，董事长。
委托代理人陈磊，房地集团科员。
委托代理人孙立中，房地集团科员。
原审被上诉人（一审第三人）长春市拓展物业管理有限责任公司，长春市通安街1号。
法定代表人夏耘，总经理。
委托代理人杨华，中国政法大学教师。
委托代理人陈永红，吉林军红律师事务所律师。

    上列当事人因房屋优先购买权纠纷一案，长春市中级人民法院于99年6月23日作出（1998）长民初字第45号判决。吉林省新亚航空服务公司（以下简称新亚公司）不服上诉至本院。本院于1999年12月15日作出（1999）吉民终字第191号民事判决，新亚公司仍不服，于2000年1月15日向本院申请再审。本院于4月20日立案，5月30日作出（2000）吉高法民监字第85号民事裁定书，由本院另行组成合议庭进行再审。本院依法组成合议庭，于6月12日公开开庭审理，三方当事人均委托代理人参加了诉讼。现已审理终结。

    一审判决认定：新亚公司于1997年1月与长春房地（集团）有限责任公司（以下简称房地集团）建立了房屋租赁关系，由新亚公司承租房地集团位于人民大街107号建筑面积2620平方米房屋中的136平方米做营业场所。新亚公司于当月向房地集团交纳了一年租金计7，768.32元。同年4月29日，房地集团与长春市拓展物业管理有限责任公司（以下简称拓展公司）签订了《房屋换建协议书》：房地集团将包括新亚公司承租在内的2620平方米国有直管房屋同拓展公司换建，拓展公司一次性向房地集团缴纳重置换建费2，083，768元及当年4月至12月的房屋租金15，782.31元，换建后，原居住居民和新亚公司的动迁、安置等由拓展公司负责等内容。协议签订后，经有关机关审批，同年7月7日，长春市人民政府向拓展公司发放了集体自管产《房屋所有权证》（即人民大街107号处换建的房屋）。同年10月，新亚公司得知房地集团与拓展公司之间的房屋换建行为后，因要求享有整栋房屋优先购买权未果，诉至法院，要求保护其房屋优先购买权。
    一审法院认为，房地集团与拓展公司经政府房屋主管机关审核批准进行房屋重置换建，由拓展公司按市城改建设规划进行房地产开发建设，而新亚公司在该房屋改造开发建设资质等方面与拓展公司无法具有同等条件，故其应享有优先购买权之主张与法无据，不予支持，遂判决驳回新亚公司的诉讼请求。
    二审判决对案件事实的认定与一审相同。
    二审判决认为：（一）房地集团与拓展公司所签换建房屋协议，并非是有意回避法律，将房屋买卖说成是房屋换建，剥夺新亚公司享有优先购买房屋的权利，且新亚公司租赁房屋面积仅为136平方米占整栋房屋面积的5%，如是将房屋出售给各个租赁户，不涉及房屋开发建设的问题，新亚公司只能就其租赁的136平方米房屋面积在同等条件下享有优先购买权，不能对整栋房屋享有优先购买权；（二）本案如是房屋买卖性质，也是一种附有条件的房屋买卖，即涉及到房屋开发建设，房屋动迁安置，最重要的条件是买方必须具有房屋开发建设资质。拓展公司虽是在1998年5月批下来的资质证书，毕竟能够证明拓展公司具有房屋开发建设资格，而新亚公司至今尚未有此项资格，因此不具备买此房后开发建设的条件，其主张享有优先购买权的理由不够充分，故驳回上诉，维持原判。

     新亚公司申请再审的请求是，撤销本院二审判决，宣告房地集团与拓展公司之间的房屋买卖合同无效。其主要理由是：
    1、房地集团与拓展公司的换建协议实质上是房屋买卖，新亚公司依法享有优先购买权；
    2、换建协议中并未以买方对该楼进行开发建设为交易条件，二审判决认定附以开发建设为条件没有事实根据；
    3、在房屋买卖当时，新亚公司和拓展公司均不具备房屋开发资质，二审判决把一年后出现的新情况作为评判双方是否具有同等条件的依据，是歪曲法律，偏袒对方。

    再审开庭审理中，三方当事人对原审判决认定的事实没有异议，本院再审予以确认。三方争议的焦点问题有三：一是房地集团与拓展公司的“换建”是否属于买卖？二是新亚公司与拓展公司购买该房屋是否具有同等条件？三是新亚公司对此争议的房屋是否享有优先购买权？现根据确认的案件事实及相关证据，针对争议的焦点问题，就三方当事人各自的主张和现由，本院综合评判如下：

     一、关于房地集团与拓展公司的“换建”是否属于买卖问题。
    新亚公司主张，从房地集团与拓展公司签订的《房屋换建协议书》的内容来看，房地集团按平方米价格收取拓展公司的换建费，而拓展公司则取得该房屋的所有权及土地使用权，据此应该认定，“换建”的实质是商品与货币的交换，属于买卖行为。
    房地集团和拓展公司辩称，房屋换建是长春市多年以来客观存在的一种做法，长春市房地产局、物价局等部门就换建费的标准和管理做出了有关规定，换建费有其特定的标准，换建的标的是国有直管房，换建的目的是为了开发建设，换建方必须具有房地产开发主体资格，因此换建不同于买卖。
    本院再审认为，从房地集团收取换建费，拓展公司取得该房屋的所有权来看，“换建”确实具有买卖的特征。但不容否认的是，房屋换建是长春市多年客观存在并为长春市政府有关部门认可的一种做法，从换建标的、换建费的标准及换建的目的等方面看，与一般的买卖相比确有不同之处。

     二、关于新亚公司与拓展公司购买该房屋是否具有同等条件问题。
    新亚公司主张，所谓同等条件，应是关于房屋买卖的条件，拓展公司在《房屋换建协议书》中所承担的义务，我们都同意承担，因此，应视为我们与拓展公司具有同等条件，拓展公司于换建一年后才取得的房地产开发资质证书，并不能说明换建当时我们不具备同等条件。
    房地集团和拓展公司辩称，换建的目的是开发建设，拓展公司虽然在换建当时没有开发主体资格，但在一年后已经依法取得了资质证书，而新亚公司至今也没有取得该资格，因此，新亚公司与拓展公司不具备同等条件。
    本院再审认为，拓展公司虽然在换建时同新亚公司一样，也没有房地产开发主体资格，但其在本院二审判决前已经依法取得了开发资质证书，而新亚公司至今尚未有此项资格，因此原审判决认定新亚公司不具备买此房后开发建设的条件是符合客观事实的。

     三、关于新亚公司对争议的房屋是否享有优先购买权问题。
     新亚公司主张，我们与房地集团间的房屋租赁关系，有长春市房地产经营总公司开具的《吉林省服务业租赁特种发票》和长春市房地产管理局发放的《国有直管非住宅房屋使用证》为凭，作为合法承租人，当出租人出售该房屋时，依法在同等条件下对承租的房屋享有优先购买权；在出租人整体出售而我公司又同意在同等条件下整体购买的情况下，我公司还应享有对整幢房屋的优先购买权。
    房地集团和拓展公司辩称，新亚公司承租的面积仅占整幢房屋的5%，只有在出租人分割出售的情况下，新亚公司才能对其承租的部分享有优先购买权，而在房地集团与拓展公司整体换建的情况下，因新亚公司承租的房屋与整体换建的房屋并非同一物而不享有优先购买权，况且新亚公司从三户居民处转租该房屋，将该房屋由民用住宅改为工商用房又未经规划部门的批准，因此其承租关系不具有合法性。
    本院再审认为，新亚公司承租该房屋并经政府主管部门批准，其合法性不容置疑，改为工商用房未经规划部门审批属另一行政法律关系，不能因此而否定其租赁关系的合法性。作为合法承租人，在房地集团正常出卖其承租的房屋的情况下，无疑新亚公司依法享有优先购买权。但本案的实际情况是，房地集团并不是分割出售新亚公司承租的房屋，而是经政府主管部门审批将整幢房屋整体换建给拓展公司。在这种情况下，新亚公司的优先购买权无从产生。

    综上所述，房地集团与拓展公司间的房屋换建虽具有买卖的性质，但又不同于一般的买卖，在房地集团与拓展公司整体换建的情况下，新亚公司作为仅承租5%面积的承租人，不能享有优先购买权，故其请求宣告房地集团与拓展公司签订的《房屋换建协议书》无效的主张不能支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。经本院审判委员会（2000）年第29次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法。第一百八十四条第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
    维持本院（1999）吉民终字第191号民事判决。
    本判决为终审判决。

审判长王长利, 代理审判员宫连祥, 代理审判员张晓峰.    2000年7月30日